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            上海市華榮律師事務(wù)所
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            上海律師委員會(huì )
                  上海市華榮律師事務(wù)所是1996年8月經(jīng)上海市司法局批準的綜合性事務(wù)所,專(zhuān)業(yè)提供上海房產(chǎn)律師,上海拆遷律師等律師法律問(wèn)題咨詢(xún),及其他法律法規咨詢(xún)服務(wù).

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            關(guān)于房產(chǎn):繼承、贈與、買(mǎi)賣(mài)三種方式超詳解析

            發(fā)布時(shí)間:2017-08-03   來(lái)源:http://www.dwmm.com.cn/    作者: 上海市公源律師事務(wù)所
            現在越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注房產(chǎn)傳承的問(wèn)題,是贈與、繼承還是買(mǎi)賣(mài)?
             
            房產(chǎn)的繼承、贈與、買(mǎi)賣(mài)三種方式所涉及的稅費及手續之比較:
             
            1、繼承:
             
            房產(chǎn)繼承一般不能直接在房管局過(guò)戶(hù),需要在公證處辦理繼承權公證或者由法院裁判后到房管局辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續。該規定的依據是司法部、建設部于1991年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“聯(lián)合通知”),按該“聯(lián)合通知”的要求,不管是法定的還是遺囑繼承房產(chǎn),還是贈與、遺贈房產(chǎn),只要到房管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)登記,都需要提前到公證機關(guān)辦理公證。雖然在人民法院公告2014年第8期發(fā)布的一則南京市的行政訴訟案例中認定,該通知不屬于法律、行政法規、地方性法規、規章的范疇,且與《物權法》《繼承法》《房屋登記辦法》等有關(guān)法律法規相抵觸,不能成為房屋登記主管部門(mén)不履行房屋登記法定職責的依據。南京市住建局和江寧區住建局房屋登記部門(mén)也表示如果手續齊全,公告無(wú)異議后,可以辦理相關(guān)房產(chǎn)登記。但在北京市朝陽(yáng)區房管局網(wǎng)站上的信息依然提示房產(chǎn)繼承過(guò)戶(hù)要求申請人需要提交繼承權公證文書(shū)或法院判決。
             
            稅費情況:
             
            繼承權公證費用:
             
            依據京發(fā)改[2013]2067號文件,公證處辦理財產(chǎn)繼承、贈與和遺贈收費標準為:受益額20萬(wàn)元以下的部分,按不超過(guò)1.2%收取;超過(guò)20萬(wàn)元不滿(mǎn)50萬(wàn)元的部分,按不超過(guò)1%收取;超過(guò)50萬(wàn)元不滿(mǎn)500萬(wàn)元的部分,按不超過(guò)0.8%收取;超過(guò)500萬(wàn)元不滿(mǎn)1000萬(wàn)元的部分,按不超過(guò)0.5%收取;超過(guò)1000萬(wàn)元的部分,按不超過(guò)0.1%收取。證明單方贈與或受贈的,減半收取,最低收取200元。
             
            房管局辦理過(guò)戶(hù)收費情況:
             
            ①、交易手續費:1元/平方米。
             
            ②、登記費:住宅 80元/套。
             
            ③、房屋所有權證書(shū)工本費:一本免費,每增加一本收10元。
             
            ④、印花稅:5元/本。
             
            房管局過(guò)戶(hù)需要材料:
             
            申報材料:
             
            ①.登記申請書(shū)原件。
             
            ②.申請人身份證明。
             
            ③.房屋所有權證原件。
             
            ④.繼承權公證書(shū)原件,或者法院生效法律文書(shū)原件。
             
            ⑤.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。
             
            房屋遺贈的,還應當提交契稅完稅或者減免稅憑證原件。
             
            城六區央產(chǎn)房繼承、遺贈的,還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。
             
            房屋抵押期間或者抵押權預告登記期間,繼承人繼承抵押房屋的所有權,申請房屋所有權轉移登記時(shí),抵押權人(預告登記權利人)應當到場(chǎng),并提交抵押權人的身份證明、抵押權人(預告登記權利人)同意抵押房屋轉讓的書(shū)面文件原件、他項權利證書(shū)或者預告登記證明原件。
             
            注:雖然2016年7月司法部發(fā)文,司發(fā)通[2016]63號,司法部關(guān)于廢止《司法部 建設部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》的通知,根據通知精神,房產(chǎn)繼承必須公證的規定廢止了。而根據我們了解的情況和咨詢(xún)反饋,還是有些地方需要繼承公證的。
             
            根據2016年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則》第十四條“因繼承、受遺贈取得不動(dòng)產(chǎn),當事人申請登記的,應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等,也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。”之規定。
             
            如果產(chǎn)權登記部門(mén)嚴格按照實(shí)施細則,那么今后老百姓繼承房產(chǎn),有兩種方法四種路徑(具體材料怎么提供、手續怎么辦理參見(jiàn)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規范(試行)》):
             
            ㈠、遺囑繼承或遺贈。提供被繼承人死亡證明、遺囑、繼承人與被繼承人親屬關(guān)系證明等材料申請房屋過(guò)戶(hù)登記。
             
            ㈡、法定繼承。法定繼承又有三種路徑:
             
            ①、“協(xié)商繼承”,也就是全部繼承人之間如果能協(xié)商一致達成不動(dòng)產(chǎn)分配協(xié)議的,可以提交被繼承人死亡證明、全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議、繼承人與被繼承人的親屬關(guān)系證明以及其他必要的材料申請房屋過(guò)戶(hù)登記;
             
            ②、公證繼承,也就是被繼承人死亡后,繼承人申請繼承公證,憑繼承權公證書(shū)申請辦理房屋過(guò)戶(hù)登記;
             
            ③、訴訟繼承,全部繼承人之間不能協(xié)商一致或者無(wú)法取得繼承權公證的,則需要到法院提起繼承糾紛之訴,待法院判決、調解后,持法院出具的生效法律文書(shū)申請房屋過(guò)戶(hù)登記。
             
            2.房產(chǎn)贈與:
             
            房產(chǎn)贈與,指一方(贈與人)自愿把自己所有的房屋無(wú)償贈與他人(受贈人),他人愿意接受的民事法律行為。自2015年1月29日起,北京進(jìn)一步簡(jiǎn)化房產(chǎn)贈與環(huán)節中的手續,辦理直系親屬間房產(chǎn)贈與時(shí)無(wú)需提供贈與公證,而是改為提供親屬關(guān)系公證。所需資料包括親屬關(guān)系公證;購房資格核驗通過(guò)的結果通知單;契稅完稅憑證;房產(chǎn)證;贈與人身份證;受贈人身份證、戶(hù)口本、婚姻狀況證明等資料。在新手續實(shí)施后,以望京一套100平方米的房子為例,贈與公證收費公式是100平方米×26000元(公證處地區指導價(jià))×2%,費用為52000元。而親屬關(guān)系公證只需要300元左右,為市民節省了不少開(kāi)支。
             
            稅費情況:
             
            房管局會(huì )對所贈房產(chǎn)重新作出評估,其中包括契稅為房管局的評估價(jià)的3%; 印花稅為房管局評估價(jià)的0.5%; 房地產(chǎn)權轉移登記費為每宗80元(每多一位受贈人,則加10元)。以上三項一般都由受贈人支付。 還有一項是土地出讓金,則按所受贈物業(yè)的房產(chǎn)性質(zhì)而定,如部分沒(méi)有交納出讓金的房改房則要贈與人補交。應當注意的是:如果贈與人和受贈人之間是直系親屬、姻親的話(huà),則免契稅。如父母與子女之間或夫妻之間的贈與則免除契稅。
             
            房產(chǎn)贈與需要的申請材料:
             
            申報材料:
             
            1、登記申請書(shū)原件。
             
            2.申請人身份證明。
             
            3.房屋所有權證原件。
             
            4.贈與合同原件(贈與方委托他人辦理的,需提交經(jīng)公證的贈與合同和授權委托書(shū)原件)。
             
            5.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。
             
            6.契稅完稅或減免稅憑證原件。
             
            注:申請整幢樓房或者整宗土地上的房屋轉移登記,還應當提交國有土地使用權證或者市、區(縣)人民政府批準使用劃撥用地的文件;其中土地使用權為劃撥用地的,還應當提交土地管理部門(mén)出具的同意劃撥用地轉讓的批準文件。
             
            已購按經(jīng)濟適用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋贈與的,還應當提交補交土地收益的證明。
             
            標準價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房改房贈與的,還應當提交補交房屋差價(jià)或者滿(mǎn)65年工齡的證明。城六區央產(chǎn)房贈與的,還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。
             
            3.房屋買(mǎi)賣(mài):
             
            房屋買(mǎi)賣(mài)是指房屋所有權人將自己名下的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)給他人的法律行為。
             
            稅費情況:
             
            私有普通住宅房產(chǎn)交易時(shí)稅費需要區分房產(chǎn)是五年內產(chǎn)權的房產(chǎn),還是五年以上房產(chǎn),收費標準不同。親屬之間為節省稅費使用買(mǎi)賣(mài)方式過(guò)戶(hù)的房屋成交價(jià)需要遵循房產(chǎn)所在地的政府最低指導價(jià)。
             
            房管局買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)戶(hù)手續:
             
            ①.登記申請書(shū)原件。
             
            ②.申請人身份證明。
             
            ③.房屋所有權證原件。
             
            ④.2008年10月15日以后簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同的,提交網(wǎng)上簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同原件;
             
            已辦理房屋所有權轉移預告登記的,提交預告登記證明原件;
             
            房屋被征收的,提交區(縣)人民政府的房屋征收決定和被征收人明細表;
             
            共同共有轉為非等額按份共有的,提交共有方式和份額的變更協(xié)議;
             
            房屋拍賣(mài)的,提交拍賣(mài)成交確認書(shū),拍賣(mài)成交確認書(shū)應載明委托人、拍賣(mài)人、買(mǎi)受人姓名或名稱(chēng)、房屋坐落、成交價(jià)格等內容,拍賣(mài)成交確認書(shū)中未載明以上內容的,還應提交相應的證明文件。
             
            ⑤.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。
             
            ⑥.契稅完稅或減免稅憑證原件。
             
            申請整幢樓房或者整宗土地上的房屋轉移登記,還應當提交國有土地使用權證或者市、區(縣)人民政府批準使用劃撥用地的文件;其中土地使用權為劃撥用地的,還應當提交土地管理部門(mén)出具的同意劃撥用地轉讓的批準文件。
             
            已購保障性住房上市的,還應當提交住房保障部門(mén)出具的上市出售意見(jiàn)原件。
             
            已購經(jīng)濟適用住房、按經(jīng)濟適用住房管理住房、限價(jià)商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市場(chǎng)價(jià)出售的,還應當提交補交土地收益的證明原件。
             
            標準價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房改房出售的,還應當提交補交房屋差價(jià)或者滿(mǎn)65年工齡的證明原件。
             
            城六區央產(chǎn)房上市的,還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。
             
            按照《北京市住房和城鄉建設委員會(huì )關(guān)于落實(shí)我市住房限購政策進(jìn)一步做好房屋登記有關(guān)問(wèn)題的通知》(京建法〔2012〕23號)要求,提交購房家庭通過(guò)資格核驗時(shí)申報的全部家庭成員證明材料,包括身份證明、戶(hù)籍證明、婚姻證明及其他證明材料。
             
            境外自然人,還應當提交北京市公安局出入境管理處出具的《境外個(gè)人在境內居留狀況證明》原件。
             
            境外自然人購買(mǎi)自用、自住商品房的,在辦理預售登記和權屬登記時(shí),還應當提交所購商品房符合實(shí)際需要自用、自住原則的書(shū)面承諾。境外自然人投資本市非自用、自住商品房的,還應當提交商務(wù)管理部門(mén)核發(fā)的《外商投資企業(yè)批準證書(shū)》和工商管理部門(mén)核發(fā)的《營(yíng)業(yè)執照》。原自用、自住商品房進(jìn)行出租、轉讓的,按上述原則辦理。
             
            房屋抵押期間或者抵押權預告登記期間,房屋所有權人轉讓抵押房屋的所有權,申請房屋所有權轉移登記時(shí),抵押權人(預告登記權利人)應當到場(chǎng),并提交抵押權人的身份證明、抵押權人(預告登記權利人)同意抵押房屋轉讓的書(shū)面文件原件、他項權利證書(shū)或者預告登記證明原件。
             
            律師提醒:
             
            繼承是房產(chǎn)傳承最普遍的形式,但是現在因為房產(chǎn)繼承問(wèn)題發(fā)生糾紛的案件不勝枚舉,所以人們也越來(lái)越關(guān)心生前的傳承行為。贈與和買(mǎi)賣(mài)都是在生前實(shí)現傳承,這種生前過(guò)戶(hù)行為很好的保證了房屋所有權人真實(shí)的意思表示,實(shí)現房產(chǎn)所有人的意愿。用老百姓的話(huà)說(shuō)這種方式比較踏實(shí),以免百年之后子孫因為房產(chǎn)繼承問(wèn)題引發(fā)紛爭。但是生前過(guò)戶(hù)行為也有其弊端,在我們處理的案例中就有很多老人完成了生前過(guò)戶(hù)后,子女不孝順的情況,當老人空空如也的時(shí)候,真的是晚景凄涼。所以說(shuō)是通過(guò)繼承、贈與還是買(mǎi)賣(mài)實(shí)現房產(chǎn)的傳承需要具體情況具體分析,找到最適合自己的方式。

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