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            上海市華榮律師事務(wù)所
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                  上海市華榮律師事務(wù)所是1996年8月經(jīng)上海市司法局批準的綜合性事務(wù)所,專(zhuān)業(yè)提供上海房產(chǎn)律師,上海拆遷律師等律師法律問(wèn)題咨詢(xún),及其他法律法規咨詢(xún)服務(wù).

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            過(guò)戶(hù)推遲25天,賣(mài)方能解除房產(chǎn)合同嗎?

            發(fā)布時(shí)間:2017-08-22 來(lái)源:http://www.dwmm.com.cn/    作者: 上海律師事務(wù)所
            過(guò)戶(hù)推遲25天,賣(mài)方能解除房產(chǎn)合同嗎?
            法律速遞

            合同法第九十三條的規定,“當事人協(xié)商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),解除權人可以解除合同。”

            約定解除權的行使要件。

            1、必須在雙方合同中約定解除條件。

            在雙方簽訂合同時(shí)約定或在合同履行過(guò)程中補充約定,如一方出現某一特定解除條件時(shí),另一方可通知解除合同。

            2、合同約定的解除條件已經(jīng)成就。

            合同生效后,如約定的解除條件已經(jīng)發(fā)生,我們認為,約定解除權條件已經(jīng)成就。

            3、約定解除權的行使沒(méi)有超過(guò)除斥期間。

            由于約定解除權性質(zhì)上屬于形成權,其行使期間與訴訟時(shí)效不同。我國合同法第七十五條規定,“撤銷(xiāo)權自債權人知道或者應當知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內行使。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款的規定:“法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定,經(jīng)對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個(gè)月。對方當事人沒(méi)有催告的,解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。”因此,約定解除權應當在除斥期間內行使,若合同對行使期限未作特別約定,則解除權人應在解除權發(fā)生之日起一年內行使。

            4、除斥期間內送達了合同解除通知。

            根據《中華人民共和國合同法》第九十六條規定,“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時(shí)解除。”

            5、行使約定解除權一方無(wú)違約行為。

            案情經(jīng)過(guò)

            黃某、孔某作為乙方(買(mǎi)受方),洪1、洪2作為甲方(出賣(mài)方),就長(cháng)寧區XX室房屋簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。合同記載,轉讓價(jià)款為220萬(wàn),在2016年4月15日前,雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉讓過(guò)戶(hù)手續;雙方對購房各階段給付價(jià)款做了相關(guān)規定,乙方未按照本合同及各項附件等約定履行的,每逾期一日需向甲方支付總房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之五的賠償金,并應繼續履行;乙方未按照本合同及各項附件等約定履行的,逾期超過(guò)十個(gè)工作日的,乙方單方要求解除合同的,均視為乙方違約,甲方有權單方解除本合同,應當通知乙方,乙方除需支付十個(gè)工作日的賠償金(按總房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之五每日計)外,還需向甲方支付相當于總房?jì)r(jià)款20%的違約金。

            同日,買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂補充協(xié)議。協(xié)議記載,鑒于簽約時(shí)乙方尚不符合上海相關(guān)限制購房的政策規定,居間方已做到告知義務(wù),故經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后一致同意于本補充協(xié)議簽訂后于2016年3月1日之前由乙方自行通過(guò)其他方式取得購房資格以保證交易的繼續進(jìn)行;雙方一致確定乙方是否取得購房資格不影響其承擔買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約責任。

            2016年3月28日,賣(mài)方將涉訟房屋交付買(mǎi)方,雙方簽署房屋交接書(shū),買(mǎi)方付清全部房?jì)r(jià)款。2016年5月5日,賣(mài)方委托律師發(fā)函,通知買(mǎi)方解除合同。理由是:雙方約定辦理過(guò)戶(hù)的時(shí)間是2016年4月15日,而賣(mài)方被申請查詢(xún)住房情況的時(shí)間是2016年4月24日,業(yè)務(wù)部門(mén)出具結果的時(shí)間是2016年5月10日,已經(jīng)超過(guò)雙方約定的過(guò)戶(hù)時(shí)間25日,故賣(mài)方按照約定可以解除合同。雙方在合同中明確約定了承擔違約金的情形和計算方法,買(mǎi)方應全額向賣(mài)方支付違約金44萬(wàn)元(人民幣,下同)。

            賣(mài)方的出爾反爾,致使買(mǎi)方非常生氣,于是黃某、孔某向法院起訴請求:賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)方辦理本市長(cháng)寧區XX室房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。

            洪1、洪2向法院提起反訴請求:1、確認雙方就涉訟房屋簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同于2016年5月10日解除;2、黃某、孔某向洪1、洪2支付違約金44萬(wàn)元。

            2016年5月10日,房屋狀況查詢(xún)業(yè)務(wù)部門(mén)出具查詢(xún)結果表,顯示2016年5月9日黃某、孔某名下住房情況為孔某名下本市XX號房屋。

            律師觀(guān)點(diǎn)

            買(mǎi)賣(mài)雙方就該房屋簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示,內容于法不悖,合法有效,雙方均應恪守。本案的爭議是賣(mài)方是否具有合同單方解除權以及買(mǎi)方應如何承擔違約責任。雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定過(guò)戶(hù)的期限為2016年4月15日之前,但過(guò)戶(hù)系作為出售方的主要合同義務(wù),賣(mài)方的主要合同義務(wù)為支付房款,該義務(wù)已在2016年3月28日履行完畢,賣(mài)方也在該日將該房屋交付給買(mǎi)方,買(mǎi)方在已知曉賣(mài)方存在限購問(wèn)題的情形下仍配合其提前履行合同義務(wù),可見(jiàn)賣(mài)方具有繼續履行并配合買(mǎi)方消除限購因素的意思表示。至同年4月24日,買(mǎi)方實(shí)際已經(jīng)具備了購房資格,遂向房產(chǎn)登記部門(mén)申請查詢(xún)其名下住房情況,因該查詢(xún)申請屬于產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的前置程序,故買(mǎi)方實(shí)質(zhì)上于該日已經(jīng)在著(zhù)手辦理過(guò)戶(hù)的相關(guān)手續,雖然房產(chǎn)登記部門(mén)于5月10日才出具查詢(xún)結果表,但買(mǎi)方已在寬展期內積極消除了其限購因素,且已在合同履行期內完成了其主要合同義務(wù),故賣(mài)方無(wú)權單方解除合同?,F該房屋的過(guò)戶(hù)已無(wú)障礙,雙方應該繼續履行合同。 至于違約責任的承擔,賣(mài)方主張44萬(wàn)元違約金系在行使單方解除權的前提下所提出,現合同應繼續履行,故其主張無(wú)法得到支持。

            法院判決

            洪1、洪2應于判決生效之日起十日內,協(xié)助黃某、孔某辦理上海市長(cháng)寧區XX室房屋的產(chǎn)權轉移登記手續,將上述房屋產(chǎn)權轉移登記至黃某、孔某名下。

            小小貼士

            政策性限購

            因政策性限購導致無(wú)法完成交易,被稱(chēng)為情勢變更。根據最高法院相關(guān)司法解釋?zhuān)贤闪⒑罂陀^(guān)情況發(fā)生了當事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實(shí)現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院根據公平原則,并結合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

            《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中,有專(zhuān)門(mén)條款對限購政策、購房資格予以充分提醒警示,作為購房人應該清楚知曉,但仍執意簽訂合同,由于造成無(wú)法過(guò)戶(hù)的后果也應由其自己承擔。

            本案中,賣(mài)方明知買(mǎi)方受限購政策的限制,但是仍協(xié)助買(mǎi)方辦理房屋買(mǎi)賣(mài)事宜,且配合其提前履行合同義務(wù),可見(jiàn)賣(mài)方具有繼續履行并配合買(mǎi)方消除限購因素的意思表示,此案于法不屬于買(mǎi)方違約情形。

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